“사기를 당했습니다”.. 임대차 계약 시 ‘확정일자 부여현황 열람’ 모르면 보증금 다 날립니다

다가구주택 임차 보증금 사기 피하려면?
반드시 알아야 하는 ‘확정일자 부여현황 열람’

최근 들어 각종 사회뉴스에는 부동산 보증금 사기 때문에 많은 사람들이 피해를 입고 있다는 소식이 계속해서 들려오고 있다.

사기를 치려고 드는 사람들은 매우 전문이고 체계적으로 보증금 사기를 치기 때문에 집주인 또는공인중개사의 말만 믿다가는 내 보증금을 날릴 수도 있다.

그러므로 본인이 어느정도 부동산에 관한 상식을 알고 있어야만이 사기를 모면할 수 있다. 그래서 오늘은 다가구주택 보증금 사기를 피하는 방법에 대해 설명하려고 한다.

다가구주택이란?

먼저 다가구주택이란 단독주택 중 하나의 주택용도이며, 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, 총 19세대 이하, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하인 주택을 말한다.

또한 각 가구별로 개별등기를 할 수 없는 물건을 말하며, 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기된 말그대로 단독주택이다.

다가구주택에 임대차계약을 체결할 때 반드시 알아야 할 것이 바로 건물 전체의 ‘선순위 임차보증금 내역’이다.

다세대주택이나 아파트의 임대차 경우에는 하나의 호수에 여러 명이 보증금을 계약을 체결하는 경우가 매우 드물기 때문에 선순위 후순위 따지는 경우가 거의 없다.

그러나 다가구 주택의 경우 하나의 건물에 여러 임차인이 공존하다보니 전체 보증금의 액수와 임차인의 선순위 후순위가 매우 중요하다.

건물의 전체 보증금이 토지와 건물 시세 대비 높은 비율을 차지하거나 심지어 소액임차인 보호를 받는 사람들도 자칫 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못하는 문제가 생기기 때문이다.

선순위 임차보증금 확인방법

그렇다면 같은 건물에 있는 세입자들의 선순위 보증금은 어떻게 확인할 수 있는가? 이 방법은 임대차계약을 체결할 때 집주인이 공인중개사에게 제공한 자료를 토대로 확인하는 방법이 가장 일반적이다.

이때 공인중개사는 계약체결시 대상 중개물건 확인설명란에 해당 선순위 보증금에 대해 설명하고 관련 자료를 첨부한다.

그러나 일부 중개사들은 추후 명백한 과실이 생김에도 불구하고 집주인의 말만 믿고 선순위 임차 보증금에 대해 구두로만 설명하고 끝내는 경우도 있다.

이렇게 되면 나중에 손해배상청구소송을 통해 못 받은 보증금을 돌려받을 수 있지만 우리나라 법원은 해당 과실에 대해 중개사 과실을 100%를 인정하고 있지 않다.

이 말은 즉 중개사가 설명할 때 제대로 자료를 요구하지 않은 임차인의 과실도 잡히게 되는 것이다. 그래서 일부 보증금은 돌려받을 수 없게 되고 추가로 소송비용도 들어가고 소송 과정도 복잡하다.

더 큰 문제는 만약 여기서 집주인이 악의적으로 선순위 보증금 내역을 속인다면 어떻게 될까? 공인중개사는 물론이고 해당 임차인도 쉽게 속을 수밖에 없다.

왜냐하면 공인중개사 또한 건물 전체를 자신이 중개한 것이 아닌 이상 선순위 보증금을 확인할 방법이 없고 강제로 확인할 수 있는 방법도 없다.

물론 나중에 사기 등으로 고소를 진행하면 되지만 이미 경매까지 넘어간 상황이라면 집주인에게 재산이 남아 있을리가 없을텐데 고소해도 금전적 피해를 회복하긴 힘들다

다가구주택 계약 시 반드시 필요한 확정일자 부여현황 열람

그렇다면 어떻게 가장 정확하게 확인할 수 있을까? 바로 임대차 정보제공 내역서 즉, 확정일자 부여현황을 확인하면 된다.

대부분의 임차인은 자신의 보증금을 지키기 위해 계약서를 작성 후 관할 주민센터 등에 방문하여 전입신고와 확정일자를 부여 받는다.

이때 『주택임대차보호법』제3조의6에 따르면 확정일자를 부여하는 기관은 확정일자부를 작성하여야 한다.

그래서 해당 주택에 대한 보증금, 임대차기간, 확정일자 부여일자 등을 확인할 수 있고, 주택 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 정보 제공을 요청할 수 있다. 또한 기관은 이에 대해 정당한 사유 없이 거부할 수 없다.

그래서 해당 주택을 계약하려는 임차인은 임대인의 동의가 있으면 해당 주택에 확정일자를 받은 사람이 몇 명인지 전체 보증금 액수는 얼마나 되는 지 대략적으로 알 수 있다.

또한 이미 계약을 체결한 사람이라면 임대인의 동의 없이도 관할 주민센터에 방문해 임대차 정보제공 요청서를 제출하고 계약한 주택에 대해 전체 확정일자 부여현황을 확인할 수 있다.

물론 여기서도 몇 가지 맹점은 있다. 해당 주택에 확정일자를 부여받지 않고 거주하거나 묵시적갱신 또는 재계약 등을 통해 보증금, 임대차기간 등이 변했지만 계약서를 재작성하거나 확정일자를 받지 않아 일부 누락되는 경우가 있다.

그러므로 주민센터에서 열람한 확정일자 부여현황의 내용과 집주인 또는 공인중개사가 제공하는 내용이 현저히 다른 경우에는 다시 한 번 자료를 요청하거나 계약을 피해야하는 집이다.

임대차 계약 당시 특약사항 반드시 적어야 할 것

그런데 만약 계약 전인데 집주인이 동의를 하지 않으면 확정일자 부여현황을 열람할 수 없다. 그런 집이라면 과감하게 거를 필요가 있고 그럼에도 불구하고 계약하면 본인 과실이 잡히게 된다.

그리고 “이미 계약이 끝나고 선순위 보증금 내역을 확인하면 무슨 소용이냐?”라는 말이 있을 수도 있다.

이러한 문제를 방지하기 위해서는 계약 당시 특약사항에 ‘임대인이 제공한 선순위 보증금 내역과 조회한 확정일자 부여현황의 보증금 차이가 큰 경우 또는 허위 내용이 확인되는 경우 계약을 해제한다’라는 조항을 반드시 넣어야 한다.

앞서 언급한 바와 같이 우리 법원은 선순위 보증금 설명의무를 소홀히한 공인중개사들에게 과실책임을 분명히 묻고 있다.

그러나 명백한 사기를 당한 것이 아니라면 그 과실은 100% 인정받기 힘들다. 그러므로 내 보증금을 지키려면 내가 나서서 확실하게 마무리 짓는 것이 가장 중요하다.

다소 번거로운 과정을 거치더라도 이러한 방법이 내 보증금을 지킬 수 있는 최선의 방법이고 현행 법상 할 수 있는 방법의 전부다.

향후 주택임대차보호법 등의 개정을 통해 선순위보증금 내역을 해당 공인중개사 또는 임차인이 쉽고 정확하게 볼 수 있는 방법이 마련돼야 할 것으로 보인다.

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